신한알파리츠 배당률 및 주가 전망

다섯번째 자산, 신한L타워 편입

 

신한알파리츠

신한L타워 지분 매입 

신한 L타워 지분 매입 결정을 공시. 이번 자산은 자리츠 '신한케이제1호리츠'를 통하여 매입하며 신한알파리츠는 자리츠 지분 60.62%를 취득하였다. L타워 매입가는 2,798억원으로 매입구조는 equity 1,470억, 대출 1,400억원, 임대 보증금 활용 등이 있다. L타워는 을지로에 위치하며 연면적 9,327평의 프라임급 오피스. 신한생명이 2014년 2,200억원에 미래자산이 설정한 사모펀드를 통해 매입, 해당 펀드의 지분 90%를 보유해 옴. 2016년부터 본사 사옥으로 사용 중이며 이번 딜 이후에도 지속 임차할 예정이라 안정성 높고, 해당 입지는 최근 CBD 권역 내에서도 특히 임대차 수요가 증가하는 구역. L타워로부터 배당수익률은 기존 포트폴리오 수익률을 소폭 상회할 것으로 추정. 자금조달 방식은 대출 형태로 매입한 뒤, 내년 경 유상증자를 통해 일부 상환하는 형태가 될 것.

 

 

최대 규모의 상장리츠

상장 당시 자산규모는 약 6천억원이었으나 L타워 편입으로 연결기준 1.3조원으로 증가, 공모리츠 시장이 부진한 악조건 속에서도 차질 없는 자산 편입. 오피스 특화 리츠로 예측 가능성이 높고, CBD 코어자산을 지속 편입함으로써 안정성 확보. 2020년 경 유상증자 전까지는 판교와 용상 든 기존자산 가치 상향에 따른 LTV를 활용해 자산을 매입함으로 배당수익률이 상승할 전망이며, 유상증자 이후에는 자금력에 기반해 추가 자산 편입을 통한 고성장 예상, 초창기 K-REIT 시장 내 모범적인 성장 사례.

 

핵심권역 내 코어자산에 대한 긍정적 시각

 

코로나19로 경기 둔화, 재택근무 확산 등으로 오피스 시장에 대한 우려 존재. 그러나 우리는 핵심권역의 코어자산의 수요는 여전하고 가치는 견조하게 상승할 것으로 판단. 변화가 느리고 보수적인 오피스 시장 고유의 특성도 있지만 CBD 권역의 공급 리스크 요인이었던 도심 재정비 사업이 마무리에 접어듦에 따라 2021년부터 공급이 급감하기 때문. 단 주요 임차인은 기존의 금융/제조/서비스 중심에서 IT등 신산업 위주로 재편될 전망인데 이는 글로벌 대도시에서 공통적으로 나타나는 현상. 지금은 핵심 권역 내 프라임급 오피스의 투자가치가 높은 시기이며 이를 담은 알파리츠의 투자 매력 역시 상승할 것.

 

 

 

재무재표

 

재무재표

 

신한알파리츠 편입 자산

 

 

신한L타워 입지

신한L타워의 매입가는 평단 3천만원이다. 최근 유사 거래 사례는 인근의 '파인애비뉴' B동이다. 지난 6월 말 이 빌딩의 소유자인 '코크랩파인애비뉴' 펀드는 3천만원에 매각에 합의한 것으로 보도됐다. 신한L타워의 평당 매입가와 동일한 수준이다. 최근 CBD와 GBD에서 프라임급 오피스 빌딩이 무리 없이 매각 거래가 이뤄지고 있으며 대부분 평당 3천만원대에 거래되기 시작했다.

 

 

 

언택트 시대, 핵심권역 오피스의 가치는 더욱 높아질 것

 

코로나 19로 가장 이견이 많아진 부동산군 중 하나는 오피스이다. 재택근무 확산으로 오피스 수요 급감을 우려하는 와중에, 최근 아마존(AMZN)은 3,500명의 인원을 충원하면서 2.5만평의 오피스 증평을 하겠다고 밝혔다. 이 중 70%는 맨허튼에서 이뤄진다. 통상 연면적 8천평 이상부터 프라임급 오피스로 간주한다는 점에서 매우 큰 수치이다. 페이스북과 트위터가 재택근무 확대를 발표한 반면, 아마존은 온라인 근무만으로는 기업 활동이 이뤄질 수 없다고 언급하며 오프라인 오피스를 늘리는 상반된 모습을 보였다.

 

우리는 코로나19로 오피스 수요가 급감할 가능성은 낮고 소폭 형태의 변화는 있겠지만 궁극적으로 핵심권역의 코어자산의 수요는 나날이 증대될 것으로 판단한다. 기업문화의 중요성과 보안 이슈 등을 감안 시 기업들이 사옥 형태의 오피스를 포기할 가능성은 희박하다. 이는 보수적이고 사이클이 긴 오피스 시장의 속성이기도 하다. 단, 코로나19로 인해 인당 오피스 면적은 늘어나거나 일부 위성 오피스 활용 사례가 늘어날 것임은 분명하다. 어쨋든 최종 오피스 면적 수요는 줄기보다 늘어날 가능성이 높다. 게다가 쇠퇴하는 산업도 있지만, 새롭게 성장하는 신산업의 성장세도 간과할 수 없다. IT 산업에 기반해 뜨거워진 판교 오피스 시장이 그 예이다.

 

특히 그간 엄청난 공급으로 공실 증가의 주범이었던 CBD 권역의 수급 안정화가 긍정적이다. CBD 지역 오피스 재고는 306만평으로 서울 오피스 재고 1,286만평 중 24%이다. 올해 초대형 오피스인 센터포인트 돈의문, 게이트타워를 포함 7.1만평이 공급된다. 이를 마지막으로 2021년에는 0.5만평 중형 오피스, 2022년 1만평이 공급되며 2023년에는 예정된 공급도 없다. 2010년부터 시작된 도심 정비사업이 마무리되며 급격히 늘었던 CBD에서 시작된 오피스 공급 리스크는 완화될 것이다.