부동산 법인 장단점

참고하면 좋은 포스트:

https://m.post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=24592003&memberNo=9352541

부동산 법인 설립 이야기 (장,단점 및 활용)

 

<장점>
법인은 양도소득세가 아닌 법인세를 내게 됩니다. 
과세표준 2억이하는 10퍼센트 적용인데 비사업용토지와 주택 양도소득관련은 10퍼센트를 추가 적용한다고 합니다. 

조정대상지역에서 개인과 법인세율을 비교하면 차이가 엄청남. 
비용 처리가 된다 
손해를 이월 시킬 수 있다. 
증여 상속을 세금부담 없이 할 수 있다. 

<단점> 
1. 주택이라도 국민주택규모 (84m2)초과하는 경우 건물분 부가세 부과됨 
2. 100년을 가지고 있어도 비과세는 없다. 
3. 과밀억제권역에 설립 5년 미만 법인이 과밀억제권역 부동산 취득할 때 취득세 중과됨 (억제권역 외 설립 필수-주소지)
4. 대출이자가 비싸다. 
5. 법인의 수익금을 마음대로 유용하면 횡령죄가 성립되고 월급이나. 배당으로 가져 올때는 거기에 맞는 세금이 부과. 
6. 복식부기대상이라 세무사를 선임해야함/ 아무 일이 없어도 비용지출(기장료 월 15만원 전후, 비상주 법인 월 6만원 전 
후, 매년 결산비용) 
7. 전세 임대시 어려움이 있음

 

다시 이번엔 장점에 대해서.. 

*비용처리 / 세금문제/ 납부기한 

제가 *개인*으로 받은 대형평수 여러 가지 문제가 있어 잔금 납부후 5개월 후에 전세임대 나갔는데 이자가 1200만원이구요.이쁘게 하는 인테리어 아니고 문제가 있어서 해결하는 수리하는데 1500만원 들어 갔어요.
총 2700만원 비용이 처리가 안 되는거죠. 

*법인*이라면 2700만원 모두 비용처리가 됩니다. 개인은 손실과 이익이 동일 년도에서만 상계 처리되지만 법인은 10년까지 상계처리가 됩니다. 

그래서 법인으로 입찰 할때 약간의 리스크를 걸기도 할 수 있을 것 같아요 
지금까지 소심한 투자를 했다면, 앞으로는 좀더 용기 있는 투자가 가능할 것 같아요. 

한 가지 예시로 
단기간 1.5억의 양도차익이 발생 가정 시(각종 비용 2000만원발생) 

개 인 양도소득세 72.847.500 
150.000.000-72,847,500 =77.152.500 
여기서 비용2천만원 빼면 57,152,500이 실제 이득) 

1월1일 매도 시 3월말에 세금납부 
법인인 경우 비용 빼고 계산해서 28,600,000 법인세 발생 

150,000,000-28,600,000=121.400.000이 실제이득 

1월1일 매도 시 다음연도 3월에 법인세 납부 (단 121,400,000원을 함부로 쓸 수는 없고 배당소득으로 가져가거나 비용을 발생시키던가 해야함) 
계속 회사에 적립시켜서 나중에 가족회사로 만들고 노후 대책용으로 써도 되고 증여 상속으로 연결 시켜도 됨